ЗЕМЕЛЬНИЙ РИНОК В УКРАЇНІ

В межах дослідницького проєкту «Земля незламності» завдяки підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку(USAID) у межах Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International, фахівцями Центру досліджень продовольства та землекористування (KSE Агроцентр) підготовлено аналітичний огляд про стан земельного ринку України станом на травень 2024 року.

Після рекордних обсягів ринку землі у квітні 2024 року, коли було зафіксовано найбільшу кількість транзакцій від початку повномасштабного вторгнення, обсяги ринку землі в травні виявились на 13% меншими квітневих показників як за кількістю угод, так і за площею земель в обігу.

Водночас показники травня суттєво перевищують середньомісячні показники попереднього року – на 28.9% за кількістю укладених угод і на 31,3% за площею земель в обігу.

Сукупні обсяги ринку земель з моменту його відкриття у липні 2021 року сягнули 246,8 тис. транзакцій на загальну площу 552,9 тис. га. Усього з моменту відкриття ринку земель станом на кінець травня 2024 року в обігу перебувало 1,34% від загальної площі усіх сільгоспземель в Україні.

За цим показником ринок земель в Україні має потенціал до зростання. Якщо екстраполювати результати перших 5 місяців 2024 року – то в цьому році в Україні в обігу перебуватиме 0,59% від площі усіх сільськогосподарських земель. При цьому, враховуючи, що на окупованих територіях ринок землі не функціонує – цей показник є наближеним до показників розвинутих ринків, з певним потенціалом до зростання.

Ціни купівлі-продажу сільгоспземель у травні цього року суттєво зросли порівняно із попередніми місяцями й наразі є найвищими за весь час існування ринку земель. Середньозважена ціна гектара у травні становила 45,0 тис. грн, що на 8,2% більше від цін у квітні 2024 року, і на 5,6% більше від цін у березні цього року. Причому ціна земель із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» була ще вищою й сягнула 46,2 тис. грн.

__________________________________________________________________________________________________________

Ринкові ціни на землю можуть бути значно вищими, адже більша частина усіх угод укладаються за ціною, що не відрізняється від нормативно-грошової оцінки більше, ніж на 2%.

____________________________________________________________________________________________________________

Враховуючи незначне зниження цін у квітні 2024 року, зростання вартості сільгоспземель у травні цього року навряд чи можна вважати довгостроковим трендом. Проте варто відзначити, що з початку 2024 року середні ціни на землю залишаються значно вищими, ніж у попередні періоди. Відтак, можна констатувати, що відкриття ринку земель для юридичних осіб у січні 2024 року спричинило структурні зміни умов на ринку, і як наслідок призвело до збільшення цінності сільгоспземель.

З моменту відкриття ринку земель для юридичних осіб 724 компанії скористалися правом купівлі сільськогосподарської землі, з яких 318 компаній придбали принаймні одну сільськогосподарську ділянку у травні 2024 року. Це відповідає показнику квітня 2024 року, коли 322 юридичні особи придбали принаймні одну земельну ділянку.

З початку 2024 року юридичні особи набули у власність 5879 земельних ділянок загальною площею 16,9 тис. га, з яких 3,9 тис. гектарів вони придбали упродовж травня 2024 року. У квітні 2024 року юрособи придбали 4,5 тис. га. Отже, поведінка юросіб на ринку земель відповідає тенденціям ринку: на тлі загального зниження обсягу ринку, обсяг земель, придбаних юридичними особами, також зменшився. Сукупна частка юросіб на ринку земель у травні 2024 року сягнула 20,0%, що відповідає показникам квітня 2024 року.

______________________________________________________________________________________________________

З 5879 придбаних ділянок 4427 є «товарними» землями, а ще 1381 – це землі з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства».

_______________________________________________________________________________________________________

Площа ділянок, придбаних юрособами у 2024 році, розподілена за областями нерівномірно – 26% від сукупної площі ділянок розташовані в Полтавській області. До трійки регіонів-лідерів за площею ділянок, придбаних юрособами, також входять прифронтові Дніпропетровська (11% від загальної площі придбаних у травні сільгоспземель) та Сумська (8%) області.

Медіанне співвідношення ціни угод, укладених у 2024 році фізособами, до НГО становить 1,01. Це означає, що для 50% транзакцій за участю фізичних осіб ціна продажу не перевищує НГО більше, ніж на 1%. Аналогічний показник для юридичних осіб становить 1,68, тобто у 50% випадків угод, укладених юридичними особами, ціна угоди перевищує НГО більше, ніж на 68%. Така розбіжність може свідчити або про те, що юрособи готові платити значно вищу ціну за сільськогосподарські землі, або про те, що юрособи більш мотивовані відображати реальну ціну угоди в офіційних документах, замість зазначення мінімально допустимої ціни з доплатою різниці в готівковій формі.

Угоди купівлі продажу у травні 2024 року укладались переважно з так званими “товарними” землями (57%) та землями для ведення особистого селянського господарства (37%). При цьому за площею земель в обігу, завдяки більшій середній площі земельної ділянки, переважають товарні землі (74%), тоді як ділянки для ведення ОСГ становлять лише 16% від сукупної площі земель, щодо яких укладалися угоди купівлі-продажу у травні 2024 року. Ще 9% від площі земель в обігу в травні становлять землі для ведення фермерського господарства.

Обіг та використання земель сільськогосподарського призначення приносить значні доходи для територіальних громад. Так, до бюджетів громад сплачуються такі податкові надходження, пов'язані із с/г землею:

• орендна плата за використання комунальної землі;
• земельний податок;
• єдиний податок із сільськогосподарських виробників;
• податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), отримані від оренди чи
• продажу земельних ділянок;
• в окремих випадках – мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ).

З початку 2024 року (у січні-квітні) до громад надійшло понад 14 млрд грн податкових надходжень, пов'язаних з обігом та використанням сільськогосподарських земель, що на 21% перевищує аналогічне значення за 2023 рік.

У квітні 2024 року суттєво зросли надходження громад від сплати земельного податку – на 27% у річному вимірі. Всього ж у квітні 2024 року до бюджетів громад було сплачено понад 1 млрд грн. Сільськогосподарські виробники, що працюють на спрощеній системі оподаткування, у квітні 2024 року поповнили бюджети на суму 222 млн грн, сплативши єдиний податок. Податок на доходи фізичних осіб у вигляді мінімального податкового зобов'язання приніс громадам додаткові 39 млн грн.

Серед областей за квітень 2024 року найбільше надходжень, пов'язаних з обігом та використанням земель сільгосппризначення, до бюджетів громад перерахували платники податків у Дніпропетровській (1455 млн грн), Одеській (461 млн грн), Полтавській (282 млн грн) та Харківській (271 млн грн) областях.

Найвищі надходження на гектар сільгоспземель продовжують отримувати громади Дніпропетровської області – 579 грн з гектара у квітні 2024 року. Це майже вп'ятеро більше за загальнонаціональний показник у 121 грн/га. Високі відносні показники бюджетних надходжень також продемонстрували громади Одеської та Львівської областей – 178 та 161 грн/га відповідно.

Детальніше в звіті КШЕ за травень 2024 року: https://kse.ua/wp-content/uploads/2024/06/land_may2024.pdf